Эмфитевзис или аренда земельного участка?

В последние время согласно данным Госгеокадастра Украины и Министерства юстиции в Украине наблюдается позитивная динамика заключения договоров эмфитевзиса.

Прежде всего, эмфитевзис – право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (ст. 407 ГКУ), когда аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владения и пользования земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности (ст. 1 ЗУ «Об аренде земли»).

В отличие от аренды земли, для эмфитевзиса не существует ни типичного договора, ни определенного законом перечня существенных условий договора.

Отсутствие типичного договора и широкой практики применения эмфитевзиса повышает риски, связанные с  некачественным составлением договора и возможным неоднозначным толкованием условий, что может привести в дальнейшем к проблемам в осуществлении своего права. В договор эмфитевзиса государство практически не вмешивается, а это означает, что согласование его условий лежит в плоскости договоренностей собственника и сельхозпроизводителя.

Действующее законодательство не содержит требований относительно обязательных приложений (дополнений) к договору эмфитевзиса. Однако целесообразно всё-таки добавлять к договору:

1) кадастровый план земельного участка;

2) копии правоустанавливающих документов на землю (государственного акта или свидетельства на право собственности)

3) копии документов о регистрации права собственности на земельный участок (извлечение из Государственного земельного кадастра и из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и  их обременений);

4) акт приема-передачи земельного участка.

Наличие этих документов уменьшит риски возникновения споров по договору.

Кадастровый номер земельного участка также необходимо в обязательном порядке указать  в договоре эмфитевзиса, что понадобится для его государственной регистрации.

Стоит отметить, что поскольку эмфитевзис — это право пользования земельным участком (недвижимым имуществом) и допускает строительство недвижимости (только объектов сельхозназначения), то он может быть предметом ипотеки согласно ст. 5 ЗУ «Про ипотеку».

Особенности налогообложения, связанные с использованием эмфитевзиса, законодательством не установлены, в отличии от налогообложения аренды земучастка.

Стоит отметить, что аренда и эмфитевзис – это два взаимоисключающих вида пользования земельным участком. Если земля в аренде – договор эмфитевзиса на нее заключить нельзя. Если заключен договор эмфитевзиса, то эту землю уже невозможно сдать в аренду!

Какие же проблемы и неразберихи могут встретиться во время заключения  договора эмфитевзиса? Из основных проблем можно выделить накладки участков друг на друга, «двойные» собственники (когда одну и ту же землю выделяли нескольким лицам), отсутствие участков в кадастре или землеустроительной документации на них. Эти и другие проблемы могут стать причиной многих неприятностей, вплоть до потери участка.

Более того, законодательство не содержит прямой нормы о праве собственности землепользователя на всё построенное на участке. И это может создавать трудности при оформлении права собственности на возведенные садовые дома и хозяйственные постройки. Поэтому рекомендуем определять право собственности землепользователя на постройки в договоре.

Так же отдельного внимания требуют «региональные особенности» землеустройства, которые должны быть учтены для успешного и плодотворного ведения сельхоздеятельности на земельном участке.

Рассмотрим отличия между договором эмфитевзиса и договором аренды (см. табл.).

 

Договор эмфитевзиса

Договор аренды

Форма заключения договора

Письменная

Письменная

Форма договора

Законодательством
не урегулирована

Типовая форма, утвержденная постановлением КМУ
от 03 марта 2004 г. 

Источник