Реалізація переважного права на поновлення договорів може наразитися на суперечливі вимоги до процедури

viber-image

Три норми спотикання

Нині спостерігається тенденція до конструктивного вдосконалення «орендного» законодавства (наприклад, вирішення питання з орендою земельних ділянок, що належали особам, які померли; вирішення питання з відумерлою спадщиною тощо). Проте вкотре законодавець оминув питання належної та чіткої регламентації процедури реалізації переважного права орендаря.

Невиправлені недоліки

Коли ми говоримо про господарський обіг і необхідність забезпечення його сталості та поступового розвитку, то насамперед звертаємо увагу на якість та передбачуваність законодавства, яке регулює ту чи іншу сферу суспільних відносин. Здавалося б, закон «Про оренду землі», прийнятий ще у 1998-му, за 20 років свого існування продемонстрував низку недоліків, виправити які було вдосталь часу. Йдеться передусім про ст.33 закону, яка й досі залишається предметом тривалих дискусій.

Перше питання, що виникає під час тлумачення згаданої статті, стосується співвідношення правил, установлених у чч.1—5 та 6. Чи передбачає ст.33 різні за своєю правовою природою процедури, чи вони мають розглядатися в комплексі?

Друге — привертає увагу до положення ч.8 ст.33 закону. Відповідно до цієї норми додаткова угода до договору оренди щодо його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. Як тоді ця норма співвідноситься із ч.6, яка містить недвозначне формулювання «такий договір вважається поновленим…»? На що тоді впливає відсутність додаткової угоди?

Третє питання стосується того, як визначати момент повідомлення орендодавця про бажання поновити договір оренди та в якій формі має бути здійснене таке повідомлення? Зрештою, якщо суд визнав, що договір поновлено, то з якого моменту це відбувається: з дня набрання чинності рішенням суду чи з моменту, який має визначатися у ст.33 закону?

Різні вимоги до фактів

Відповідь на перше питання у 2015—2017 рр. змінювалася на рівні вищих судових інстанцій мало не щомісяця. Остання практика Верховного Суду свідчить про те, що ст.33 закону фактично об’єднує два випадки поновлення такого договору.

В постанові ВС від 7.03.2018 (справа №917/769/17) вказано, що для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору за ч.1 ст.33 закону необхідно встановити, що:

 орендар належно виконує свої обов’язки за договором;

 орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені терміни про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

 до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

 орендодавець упродовж місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.

Частина 6 ст.33 закону передбачає, що для поновлення договору оренди необхідна наявність таких юридичних фактів:

 орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;

 орендар належно виконує свої обов’язки за договором;

 немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору;

 сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна позиція викладена й у постанові ВС від 21.02.2018 (справа №695/852/15-ц).

Необхідність додаткової угоди

Як бачимо, частково в цих постановах міститься відповідь і на друге питання: при застосуванні процедури, передбаченої ч.6 ст.33 акта, «закон вимагає обов’язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк». Верховний Суд також додає (з посиланням на ч.9 ст.33 закону), що відмова, а також зволікання з укладенням такої угоди можуть бути оскаржені в суді.

Таким чином, на думку ВС, саме по собі формулювання в ч.6 ст.33 закону («такий договір вважається поновленим») не означає, що договір є автоматично поновленим без підписання додаткової угоди. Вбачається, що така позиція ВС, по суті, нівелює сам зміст інституту автоматичної пролонгації (поновлення строку дії) договору. Адже підписання додаткової угоди все одно вимагається (і без такої угоди договір поновленим не вважатиметься).

Докази повідомлення

На третє питання законодавство взагалі не дає відповіді. Суперечливою є й судова практика. Наприклад, в ухвалі Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 4.10.2014 (справа №6-16574св14) вказано: «Суди, відмовляючи у задоволенні позову, виходили з того, що позивач не надав належних доказів отримання даного листа відповідачем, та не взяли до уваги як належний доказ наданий позивачем список громадян з відтиском поштового штемпеля від 13.02.2012 про відправлення даних документів.  При цьому не врахували, що законом направлення орендарем такого повідомлення з проектом додаткової угоди рекомендованим поштовим листом, під розпис, не вимагається».

Фактично цю позицію підтвердив і Верховний Суд України в постанові від 23.11.2016 (справа №594/153/16-ц).

Проте існує й протилежна практика. Зокрема, у постанові Вищого господарського суду від 14.03.2017 (справа №911/891/16) вказано: «Крім того, зазначений лист не містить ніякої відмітки про його надходження до органу виконавчої влади та не має в додатках проекту відповідної додаткової угоди про поновлення договору оренди, як того вимагає ст.33 закону «Про оренду землі». Позивачем не подано до суду опису вкладення в поштовий конверт та документа, що підтверджує надання поштових послуг (касового чека, розрахункової квитанції тощо), які підтверджували б відправлення Сквирській райдержадміністрації вказаного листа».

Більш обґрунтованою вбачається позиція судів, які вважають, що орендар не зобов’язаний надавати суду докази надходження листа-повідомлення про бажання поновити договір. Адже законодавство не встановлює вимог до способу відправлення листа-повідомлення (по суті, обов’язку переконатися в тому, що лист дійшов до орендодавця, в орендаря немає, якщо, звичайно, правильно була вказана адреса, зазначена в договорі оренди або в іншій домовленості між сторонами).

Момент істини

Законодавство не містить відповіді й на питання щодо того, з якого часу договір вважається поновленим: з моменту набрання чинності рішенням суду чи з моменту, який має визначатися в ст.33 закону. По суті, єдиним орієнтиром у цьому випадку є положення Цивільного кодексу. Відповідно до ч.5 ст.11 ЦК у випадках, установлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов’язки можуть виникати з рішення суду. Як передбачено у ч.3 ст.653 ЦК, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов’язання змінюється або припиняється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.

Більше того, як уже зазначалося, згідно із ч.9 ст.33 закону відмова, а також зволікання з укладенням додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. В такому випадку, очевидно, слід дійти висновку, що договір буде вважатися поновленим з моменту набрання чинності рішенням суду.

Це логічно й з огляду на таке: якщо ми займаємо протилежну позицію, але при цьому, наприклад, провадження тривало кілька років і рішення прийняте на користь орендаря, фактично строк користування ділянками за поновленими договорами оренди скорочується на строк провадження, що, очевидно, не зовсім узгоджуватиметься з принципом пропорційності та справедливості щодо прав та інтересів орендаря.

Таким чином, інститут поновлення договору оренди та процедура реалізації орендарем свого переважного права потребують системних змін. А новий Верховний Суд повинен висловити чіткі та зрозумілі правові позиції з указаних питань до моменту внесення змін до законодавства з метою забезпечення його передбачуваності, ясності та зрозумілості.

Джерело:

Закон і Бізнес