Законодательство не определяет, с какого момента возможно заключение договора субаренды земельного участка (в частности, до или после получения соответствующего согласования от арендодателя). В законе речь идет именно о предоставлении согласия на передачу вещи (земельного участка) в субаренду.
В Координационном центре по предоставлению правовой помощи разъяснили, как заключить договор субаренды земли и с какого момента его можно заключать.
Если в договоре аренды не указано иное (например, необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора субаренды), договор субаренды может быть заключен до получения согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, но в таком случае возможный отказ арендодателя должен быть прописан в договоре субаренды как отменительное обстоятельство – основание для прекращения его действия.
Пользуясь принципом свободы договора и учитывая ограничения, установленные договором аренды земельного участка, стороны могут заключить договор субаренды в собственной редакции.
В то же время существенные условия, предусмотренные для договора аренды с соответствующими особенностями, также следует выдерживать в договоре субаренды (объект субаренды, срок действия договора субаренды и плата за субаренду).
Арендатору необходимо обусловить в договоре субаренды механизм согласования с ним передачи субарендатором объекта субаренды в суб-субаренду (двойную субаренду).
В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона об аренде земли при согласии сторон договор субаренды земельного участка удостоверяется нотариально. Однако делать это не обязательно (даже в случае нотариально удостоверенного договора аренды).
Статья 8 Закона содержит требование об обязательной государственной регистрации договора субаренды земельного участка. В Координационном центре по предоставлению правовой помощи указали, что данная норма является мертвой с 01.01.2013 г. Действующая редакция ст. 8 Закона – результат некачественной работы законодателя. Наличие такой нормы требует системного применения законодательства.
Имея заключенный договор субаренды и соответствующее согласие арендодателя, согласно положениям ч. 1 ст. 4 Закона “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений”, субарендатор или стороны договора субаренды обращаются к государственному регистратору прав на недвижимое имущество для проведения регистрации права субаренды.
Земельный участок, по аналогии со ст. 17 Закона, считается переданным арендатором субарендатору только после государственной регистрации права субаренды в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Кстати, информация о двойной и последующих субарендах земельного участка, количество которых не ограничивается, также вносится в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (для этого есть технические возможности реестра).
Дополнительно указано, что институт субаренды земельных участков является нормальным рабочим механизмом землепользования, учитывая его сравнительно низкую зарегулированность (особенно относительно земель частной собственности). В то же время, в зависимости от формы собственности на земельные участки, условий договоров аренды, объектов, которые передаются в субаренду (земельные участки или их части), процедуры, с которыми могут встретиться будущие стороны договора субаренды, и условия, которые можно указать в таких договорах, будут отличаться в каждом конкретном случае.
Защитить свое имущество от рейдеров поможет эффективный сервис SMS-Маяк от “ЛІГА:ЗАКОН”. Благодаря ему можно отслеживать изменения статуса объекта недвижимости. Полученная информация даст возможность своевременно обратиться в суд с исковым заявлением об отмене совершенных регистрационных действий, а также в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности таких действий. Эффективно уберечься от рейдеров также помогут сервисы SMS-Маяк Земля и SMS-Маяк Ипотека от “ЛІГА:ЗАКОН”, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщения, электронным письмом или через сообщение в кабинете пользователя).
Читайте также:
Определен механизм передачи земель с/х назначения объединенным территориальным общинам
Как узнать, какие земельные участки свободны и могут быть приватизированы для застройки?
